在当前严格执行差别化信贷和差别化税收政策的背景下，购房成本增加，使改善、投资和投机型需求均得到抑制。加上消费者买涨不买跌，持币观望心态日趋强烈。业界普遍预计年底商品房需求量会进一步减少，部分商品房出现滞销。

   圈内人士目前认为，今年底到明年初，尽管市场会迎来明显调整，但价格下跌的幅度并不会很大，更不会出现“硬着陆”。那么，长沙楼市如何迎来软着陆?

   据不完全统计，11月第三周周末，长沙有7个项目开盘推新品，并且有多个项目开放营销中心或样板间。业内人士预测，12月新入市量或达160万平方米。

   来自中原地产的数据显示，截至11月15日，长沙内城区的供应量为606万平方米，共58702套。“从5月至10月份的新开工来看，12月份将延续11月份的态势。”中原地产湖南分公司总经理胡治钢认为，不少新开盘的品牌大盘入市价格比较平实，刚需购房者或许可伺机抄底，淘到高性价比房源。

   长沙房价首次环比止涨

   11月18日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，10月份长沙市新建住宅价格指数环比零增长，同比上涨7.3%。这是今年以来国家统计局发布的长沙房价首次环比止涨。资料显示，离目前时间最近的长沙新建住宅价格指数环比止涨，是在去年的7月、8月，之后一路高歌，连续环比上涨。

   根据新峰地产研究院提供的商品房销售网签的监测数据，10月份长沙地区(含6区3县市)、长沙市内六区商品住宅均价分别为6429元/平方米、6774元/平方米，分别环比下跌0.8%和2.73%。

   “到10月底，长沙市内六区商品住宅存量面积已达768.32万平方米，环比增长了8.04%。以长沙最近几个月以来量价连续齐跌的销售状况，去存量化约需一年时间。”研究人士表示，长沙楼市在商品房新增供应大幅减少的情况下，存量仍在继续高速攀升。而进入11月份，长沙楼市成交进一步萎缩。

   “在限贷、限购等政策叠加影响下，部分新建商品房项目开始频繁打折促销，而个别二手房项目价格也出现松动。”绿地公馆营销经理雷进表示。

   为吸引客户，开盘项目纷纷打出促销牌，“天晟海拔东方VIP认购93折”，“ 恒大雅苑本周认购额外95折”。根据中原地产的监控，上周楼盘解筹率为51%，跟前一周相比，解筹率上升了约23%。

   房地产结构正在发生改变

   截至10月，全国执行限购政策相对严格的北上广深杭等10个城市中，库存积压达到了6044.46万平米，比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。“目前阶段，即使停止新增供应，要消耗完目前市场上的在售库存需要15个月左右。”湖南省房地产协会首席经济专家王义高表示，预计年底商品房需求量会进一步减少，部分商品房将出现滞销。

   房地产行业的拐点已经来临。有关人士认为，首先是商品房与保障房双轨制正在形成;其次是土地财政正在改变，未来房产税、资源税以及分税制等改革势必继续深入;再次是房地产商融资手段全面颠覆，银行信贷不再给开发商大量输血。万达公馆营销经理王凯华认为，目前严厉的房地产调控已初见成效，如政策坚持，楼市软着陆是可能的。

   虽然房价没有大幅下挫，但房地产结构正在发生改变，投资性需求与刚性需求发生替换，一线城市与二线城市发生替换，商品房与保障房发生替换。这样的变化更接近于软着陆，让人欣慰。

   央行货币委员会委员李稻葵日前表示，房地产“软着陆”正在通过限购令以及保障房建设等措施逐步实现。但是，房地产的“软着陆”仅仅解决房地产问题的第一步，根本上是要建立新的房地产的发展体制。

   第三只眼

   价格调整趋势逐渐明朗

   湖南省房地产协会首席经济专家王义高分析，如果本轮调控能够持续到明年夏季，那么房价的预期拐点将会出现在明年5月份左右。而且目前来看，部分城市和区域的价格下调趋势可能会逐渐明朗。10月，全国70个大中型城市中依然有少数城市房价继续在上涨，长沙已经连续6个月位列涨幅前三位，楼市真正拐点或许需要等待一些时日。

   信贷政策是购房者最沉重的包袱。对开发商来说，信贷政策紧缩，贷款门槛提高，成本增加，难度加大，资金压力加大，一定程度上阻碍房地产企业扩张和发展，对中小型开发商的长期影响较大