“930”房贷新政出台已经一个月，长沙各家银行实施细则也陆续落地，尽管7折利率难觅踪影，但不少业内人士认为，“认贷不认房”的新首套房认定标准对有“以旧换新”或“以大换小”需求的购房者来说是直接利好。本报最近接到不少购房者咨询，房贷新政背景下应该怎样买房?怎么样才能享受到最优惠的利率?记者近日咨询了相关业内人士为购房者支招。

　　想换房，看看贷款和资金

　　最近，已有一套90平方米住房的马女士想趁着新政换套120平方米的房子改善居住条件，不过已有贷款还有5年才能还清，她很纠结怎么办。“7折利率”难寻的情况下，专业人士分析，应根据自身贷款和资金情况不同区别对待。

　　长沙银行河西某分行客户经理钟先生建议，如果手中有闲散资金，可考虑将原本的贷款还清，然后再按首套房标准，申请首付最低三成、基准利率的优惠，能节省一大笔利息支出。

　　针对有房无贷无资金的情况，多位中介建议，购房者可一边联系二手房买家，一边寻觅新房并申请新政房贷。但新环境韶山南路分店店长李先生认为，对于贷款已还清、手头资金较充裕的购房者，不用急着卖原来的房子。随着限购限贷棚改等多项政策利好，原有房产可等待今后更好的卖出时机。

　　房产证“减名”可节省费税

　　日前，市民苗小姐打算买婚房，可是她在父母原有的房屋房产证上也有名字，算下来已有2套以上住房。业内人士介绍，因择校、结婚等原因仍需买房的，卖掉一套是当前最行之有效的换房手段。不过，出售房产过程中，有可能会面临承担房产营业税、个税等成本，比如长沙目前执行“个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税”。

　　如果不想卖出手中的房产，则可以考虑采取变更产权证名字的方式。一位资深中介人建议，可用“减名”方式，在父母房产证中减去自己的名字，但将被视为“份额买卖”，要收取相应份额的契税及税费。另外，按照目前规定，直系亲属之间可以将房产通过赠予的方式转让，所缴纳税费比份额买卖划算。

　　灵活使用银行利率优惠政策

　　目前，根据长沙各银行的普遍要求，必须是“优质客户”才能申请到首套房贷基准利率。除了贷款人的职业、收入等基本情况外，信用记录也很重要。银行业内人士透露，如果信用记录有多次污点，很可能会被要求适当上浮利率。购房者可先向征信管理部门查询本人的信用报告，以备不时之需。

　　记者了解到，长沙部分银行对信用良好的合作品牌楼盘和“特殊客户”也可申请到“折扣利率”。比如招商银行某支行个贷部经理就表示，购买理财产品或存款达到一定数额的“特殊贡献客户”可争取最低95折的优惠。

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　　最好针对放贷签补充协议

　　房产调控措施出台前后历来是房屋买卖违约现象的频发期。对于目前尚未签合同的购房者，湖南竞茂律师事务所律师任珊建议，最好与卖方签订购房的补充协议，对于经常遇到的迟延放贷问题加以约定。如涉及付款日期的可以约定为“银行实际放贷日”;如无法办理银行按揭贷款，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。”