“认贷不认房”新标准普遍落实 明年有调整空间

发布时间:2014-11-03     作者:博建行政

  央行、银监会“松绑”房贷政策已经满月,记者从各大银行了解到,“认贷不认房”的首套房房贷认定新标准普遍落实,但基准7折利率下限对购房者来说尚属镜中花水中月,基本可望而不可即。即便如此,对于改善型购房、换房需求者来说,新的首套房认定标准在降低首付和利率方面作用明显,这批人群纷纷在这段房价较低时期选择出手。10月杭州楼市因此成交量突破1.2万套,创5年新高。

  金融政策助推楼市回暖,实际上央行房贷新政还有落实空间。如住房抵押贷款支持证券(MBS)真正实施以后,将加速银行放贷资金周转,弱化存贷利差的考量,可望进一步减轻购房者负担。另一方面,近期美联储退出量化宽松政策(QE),也让央行全面降准或降息的可能性大增,中金公司甚至预计明年央行将2次降息4次降准。这对购房者来说也是值得期待的利好。

  首套房“认贷不认房”普遍执行

  相对于“认贷不认房”的普遍落实,首套房贷利率优惠并不明显。记者从多家银行了解到,目前杭州各家银行首套房贷款利率普遍在9折至基准利率之间。最低7折按照规定“可以有”,不过目前“真没有”。

  按照房贷基准利率6.55%计算,基准7折就是4.585%。现在银行间市场同业拆放利率期限3个月至1年的利率在4.45%-4.95%之间,对于经常需要从这一市场融入资金用于放贷的众多银行来说,7折优惠利率是赔本生意。

  业内人士认为,今年上半年一般贷款利率下滑,但个人住房贷款利率不降反升,反映了银行在吸储渐难、息差收窄和地产走势堪忧的情况下,并无意愿降低个人住房按揭贷款利率,所以最终银行按照7折利率执行的可能性非常低。

  不过随着央行定向宽松政策不断加码,下半年市场利率降幅明显,总体而言,杭州市场首套房贷利率从之前的基准以上降至以下。全国来看也是如此。

  有调查显示,全国23个重点城市400家银行中,在利率方面,约30.47%的银行在央行房贷新政后,下调了首套房贷款利率。调查还发现,在“房贷新政”推动下,京沪穗深四大一线城市房贷市场10月份均呈现放松趋势。在平均利率方面,深圳降幅最大,利率降至今年以来最低位。

  房贷新政对楼市影响可以说立竿见影。统计显示,10月份杭州楼市成交量有望突破1.2万套,创5年来新高。快房网楼市专家认为,从趋势上来说,成交量继续攀升的势头在未来几个月已经不可逆转。8月9月连续两月9000套以上的成交放量,再加上限贷政策松绑之后对购房者的心理刺激,杭州楼市的阶段性底部已经基本确立。

  楼市名嘴任志强甚至预计,短时间内房价将继续在底部运行,偶尔会出现小幅波动。明年9月份之后住宅市场会出现供不应求的现象。

  房产信托发行量不足去年两成

  虽然楼市成交量大增,但房产信托融资情况却并未好转。据不完全统计,截至10月30日,10月份共发行31款房地产集合信托计划,规模共计57.28亿元,平均期限1.61年,平均年化收益率9.86%。去年同期发行的房地产集合信托计划数量总计86款,规模总计333.87亿元,今年的发行规模尚不足去年的20%。

  不仅如此,与9月份的环比数据相比,10月份的规模和数量也在下降。数据显示,9月份,房产信托计划发行数量总计63个,规模总计154.06亿元,平均期限1.66年,平均年收益率9.47%。另据统计,发行城市前三名为成都、杭州和上海。

  值得注意的是,10月份,31款房地产集合信托计划中,年化收益率最高的达11.5%,最低为8%。

  年化收益率最低的为陆家嘴信托发行的常州太湖湾建设I期集合资金信托计划,年化收益率分两档:资金额在100万元(含)至300万元(不含)的为8.0%;资金额在300万元(含)以上的8.5%。

  房贷金融政策还有调整空间

  此次房贷新政中,央行和银监会同时鼓励银行发放住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

  任志强因此表示,关于资产证券化问题提出来已经很多年了,过去一直没能落实,如果这次推行力度加大,落实的可能性很大。他说,在过去,是否证券化对银行影响不大,如今随着影响增强,利用证券化减轻负担成了银行期待的事情。他认为,一旦证券化落地,银行就不是以“吃卖差”为主,而是以吃“中间服务费”为主。如果证券化赚得更多,他们何乐而不为呢?

  MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款资金池,利用按揭贷款每月还款的本金及利息发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行机构将之设计成标准化产品卖给投资者,银行从而回笼资金,增加可以放贷的额度。

  我国从2005年正式启动MBS试点。据悉,当时建行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”进入全国银行间债券市场。但由于监管部门对美国次贷危机教训心存担忧,所以,2008年后,包括MBS在内的资产证券化试点陷入停滞状态。直到今年7月22日,才有中国邮政储蓄银行总规模68.14亿元的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”在银行间市场发行。

  目前房贷基准利率为6.55%,如基准9折则是5.895%。而目前银行理财产品主体预期年收益率水平在5%左右。由于这其中的利润空间不是很大,加之MBS多为期限20-30年的长期产品,很多业内人士对此并不看好。

  但浦发银行分析认为,MBS的最大买方可能是国家开发银行,MBS可能会成为国开行向央行申请PSL(抵押补充贷款)的抵押品。根据此前媒体报道,央行以4.5%的利率向国开行发放了巨额棚户区改造项目的贷款。如能实施,则类似于美国的量化宽松政策,将大大促进住房消费市场。