本报记者戴丹长沙报道

   2016年的上半年已经画下句点。在这半年里，中国楼市在去库存的大背景下，各项政策接连出台，不断刺激市场需求，楼市的走向也更让人难以捉摸。一线城市房价高烧不退政策收紧、热点二线城市房价扶摇直上调控风声四起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定……长沙楼市也在这样纷繁复杂的大背景下，加快了去化的步伐。

   量增价涨

   湖南省统计局数据显示，今年1-5月，商品房销售面积2177.96万平方米，同比增长27.6%；商品房销售额1038.22亿元，增长35.2%，其中住宅销售额增长36.0%，商业营业用房销售额增长7.2%。另据湖南中原研究中心最新数据，长沙在今年上半年住宅累计销量达849.69万方，同比上涨26%；累计套数达78463套，同比上涨31.24%。

   中国指数研究院发布《2016年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，6月份长沙市住宅均价为6524元/平方米，这是自2014年9月以来，长沙住宅均价首次突破6500元/平方米。

   政策宽松

   2016年自开年以来，长沙楼市的政策暖风不断：不限购城市首套房公积金贷款的首付比下调、商业贷款首套和二套房首付下调；房地产交易环节契税、营业税优惠；人民币利率水平下调……

   下半年，政策宽松态势或将延续，就长沙的现状来看，去库存主基调未变，在部分区县推出购房补贴、税收优惠及公积金贷款门槛降低等优惠政策的鼓励下，购房需求或将持续旺盛。

   分化加剧

   市场从来是几家欢喜几家愁，在转型升级的“白银时代”尤其。2016年上半年，从不同区域来看，长沙楼市的“供销王”无疑是岳麓区。

   聚焦房企，长沙地产圈并购与联合成新常态：恒大接盘奥林匹克花园、与橘郡合作，阳光城接盘新华都长沙天地。另一方面，恒大地产更名为中国恒大，雅居乐地产更名为雅居乐集团，也反映出越来越多的品牌房企选择了“去地产化”道路。

   住房租赁

   国家有意发展住房租赁市场，不仅体现在公积金提取政策对无房职工进一步放宽，更体现于国务院办公厅新近下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。积极发展住房租赁市场，鼓励社会资金展开租赁业务，完善住房供应体系，实行购租并举……这些变化将为房地产业带来时代性变革，意味着住宅长期投资时代来临。

   去库存

   “去库存”仍是2016年楼市政策主基调。就湖南而言，“湘十条”明确商品房去库存的方向。同时，长沙政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应。

   湖南中原研究中心数据显示，长沙新建商品住宅供销比目前已降至0.72，整体库存进一步减少。长沙克而瑞的最新监测数据显示：截至6月底，长沙内五区纯住宅库存量为75029套，去化周期为7.4个月；别墅、商业等物业去化周期分别为44.3个月、38个月，整体库存量有不同程度缓解。

   二手房热

   进入2016年，单周二手房交易量逾千套成新常态。尤其是4月份，随着房屋交易契税优惠政策的推出，及“小升初”新政落地，前往长沙市二手房交易中心和市房产交易大楼办理过户的市民排起长队。到6月底，虽然集中交易的情况已有所缓解，但一周成交量仍稳定在1000套左右。

   中原地产研究中心最新数据显示，上半年，长沙二手房市场成交总套数为21261套，与去年同期相比增长了55.61%。这也意味着二手房在房产交易市场所占比例正逐渐扩大。

   小升初配套入学

   买房就是买楼盘的教育配套，这是相当一部分家长的心声，他们是购房大军的重要力量。长沙市2016年中小学招生入学政策坚持“相对就近、免试入学”，小学实行公示学区、划片招生、注册入学；初中实行单校划片、多校划片和配套入学相结合。“小升初”取消择校生政策。

   中小学招生新政如同一根“指挥棒”，影响着家长们的购房行为。不少孩子还在上幼儿园的家长未雨绸缪，多方走访有优质教育资源做配套的楼盘，一小部分“小升初”的学生家长更是抢在微机派位前紧急购买名校周边的高价二手房。

   湘十条

   4月8日，湖南正式下发《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出大力支持农民进城购房、不断加大货币化安置力度等10条新政，这就是被业内称之从供需两端同时发力拉动市场的“湘十条”。

   据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据，“湘十条”实施1个月内（4.10-5.07），长沙市内六区新建商品房网签18600余套，“日光盘”“时光盘”等楼盘热销现象再现楼市。

   土地有限供应

   在去库存的大背景下，2016年，地方政府控制土地供应的节奏也表现得十分明显。

   据长沙市国土资源网上交易系统及望城区国土资源网上交易系统显示的数据统计，2016年上半年长沙市内六区共挂牌出让37宗地块，同比去年上半年的50宗地块减少了26%。在近5年当中，今年上半年的总成交面积仅略多于2014年上半年的194万㎡。

   营销抢跑

   相亲派对、买房送车、网红直播、明星演讲会……2016年，长沙楼市的营销大战启动早、花样多，相当一部分营销活动自业内开始影响业外，从单向传播转为互动传播，使得正在回暖的长沙楼市“锦上添花”。

   早在大年初七，一场名为“十分爱你”的公益行动让五一广场地铁站变身为“玫瑰色海洋”，刷爆了长沙人的微信朋友圈。这场名为“愿景十年十分爱你”的营销好戏是由开发商牵手潇湘晨报、新浪乐居、腾讯、102.2电台等多个媒体平台联合营造的，目前活动第二季仍在持续发声，时间跨度之长、渠道覆盖之广相当少见。