最近大家都在关注市场层面和政策面的消息,哪里房价又涨了,虽然调控了但房价还是没有抑制住啦,因此调控无用论甚嚣尘上。

   今天各大平台都在解读昨天的中央政治局会议,传达的信号是什么。

   其实没什么实际的,就是提到房地产要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

   这个偏宏观,现在反正都是意淫解读,没多大意义,等出台了再分析。

   我们关注点实际的。

   房贷开始收紧

   我今天问了下北京、深圳、上海的房贷行情,基本上都收紧了,贷款利率提升,额度缩减,审批时间明显延长。

   除了利率折扣上升,从85折到9折,95折外,银行的房贷额度明显收紧,深圳从3月份开始,银行一到20号之后,就没有额度放出来了。有一些非正规的业务,比如转按揭,房子抵押在A银行,想转去B银行贷款,套出升值的空间,这种业务好几个银行都没有额度放。

   北京的房贷审批时间,现在一般要3个月以上。

   今天还有个新闻,北京多家中介机构已将北京的商住房房源全部下架,银行对个人购买商住类项目,在3月27日后买的,暂停贷款请求。这就导致很多购买商办类已网签的购房者,开始急于退房,担心砸手里。北京起码有60万套商办类商业,而九成都是个人购买,现在不允许卖给个人了,买卖没有市场,开发商也要哭死。最大影响是,存货会越来越高,开发商的投资无法套现,肯定会影响开发商的资金周转。

   我以前强调过很多次啦,影响房价最重要的因素就是房贷,你看当地的市场变化,盯紧房贷就行了。

   融资成本明显上升

   最近,信托公司的人告诉我,房企和政府平台公司的融资成本都大幅度提高了。比年初的融资成本高了1-2个点,百强房企的前50强融资利率到了7-8.5%,后50强是8.5%-10%。

   信托的钱主要是来自银行、保险或者卖给老百姓融资,比如某银行看好信托要投的一个房地产项目,所需资金5个亿,那该银行就直接花5个亿买了这个信托产品,这种就属于表外业务。

   过去这种项目是监管不到的,那现在要监管了,如果你的项目不太看好,那后续银行就不允许买这个产品了,其实相当于抽贷。

   不光是房企,现在就连政府平台发的公司债年利率都已经升到了7%左右,也就是城投债,这种向来是银行争宠对象,因为有政府信誉背书,但连这个的成本都上升了,可见利率上升的趋势开始明确了。

   我记得上一轮信托融资成本上升,还是在2011、2012年,那时候信托非常火爆,发行利率11%、12%,甚至15%、18%都有,往往银行信贷收紧时,信托业务就忙了。

   而房企减少信托的融资是从2014年-2015年开始,因为政策放开,很多房企可以发公司债了,银行去买房企的公司债,比信托的成本明显要低。

   为什么成本会升高呢?

   从去年下半年开始,信托的业务又有所增加,因为10月份开始,市场又变了。

   第一,主要还是央行“缩表”引发,一季度央行资产负债表从1月末到3月末,2个月时间就收缩了1.1万亿,钱少了,融资的利率自然就提高了。

   第二、现在银监会的各种核查,监管,要看你的放贷合不合规,合不合法,如果过去有违规放贷的,那后面就要收回来不能续贷了,这也是抽贷。

   这几年银行乱象很多,比如发同业存单去买理财产品,直接套利。看上去资金增加了很多,其实都是在银行之间空转。现在银监会的监管,突然要把这种套利掐死。

   收缩这些表外业务,就是回到表内来,表内就要受监管指标约束,如存款准备金率,缴存增多,同等情况下M2减少,货币乘数下降。紧缩时代开启,股市楼市都不好过。

   会有什么影响?

   房企的融资渠道,从去年10月份开始,明显收窄,比如银行的理财产品,也不能贷给房企了,已经审批通过的,款还没放出去的,都被暂停。

   还有一些房企融资创新的工具,比如说以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS(资产支持计划)融资也基本上暂停了。

   但是房企现在还不太着急,因为这两年房子卖的太好了,资金回款很好,账面都躺着现金呢,急啥,所以现在除了被政府强压价格,别想房企会主动降价。

   但你到明年看看,房企会明显开始感到日子难过起来了。

   监管层对房企融资渠道的围堵,都会影响到房企的资金链变紧,到时候叠加调控的影响显现,销量下降,房企就会考虑降价回笼资金。

   简单说,就是到时候房价会降。

   比如恒大2015年发了500多亿的公司债,5年到期,前三年只要还利息,第三年开始还本金,也就是到2018年要开始还本金了,最近恒大发的公司债成本都快10%了,比去年上升了三四个点。

   金融业的反腐,整顿正在铺开,行业内不寒而栗,行长们都在颤抖呢。

   对房企而言,以前的项目,后面可能就贷不到款了,相当于抽贷。

   融创、万科对后市都挺悲观的,已经提前在做准备了。

   结论:调控显效慢

   现在天天有人在群里说,没看到房价降,调控没用。

   我懒得争论,因为调控的传导显效是需要时间的,毕竟信贷收紧还只是钝刀子砍肉,而不是锋利的刀子一刀下去,让楼市硬着陆。

   但是你现在买进去,我指的是一二线已经大涨且经过两轮调控的城市,即使今年还在涨,但也一样要站岗至少三年,尤其是投资,买了就要亏钱。

   将我看到的重要信号告诉大家,你判断不出来就是视野问题了。