真有这么多人买公寓吗？

芙蓉区的恒大珺悦府价格“大跳水”，被抢购一空；

市中心的华润置地中心首开售罄，“网红”横空出世；

2019年，网传某C姓香港明星一次性在长沙购置20套公寓；

……

但这都是个例！

“星沙一返租式公寓出事，拖欠了业主百万租金”这类事情也不少。恍恍惚惚，公寓到底能不能买？

有人说，除非开发商白纸黑字跟你写明“公寓跌一分钱，就赔你一分钱”，否则长沙所有公寓都不要买。

并不是没有道理，你看长沙最繁华的地方——五一广场遍地是价格未过万的公寓。最中心位置的公寓楼升值都如此缓慢，其他地方则更难说。要知道，公寓可是一个对地段要求很高的产品。

如果，有开发商跟你说：“你买我家公寓，5年后，我兜底120%回购。”你是不是马上就跑去买了？你的内心OS大概率是：“这不是稳稳赚钱吗？这生意可以做！”

是不是只要长沙有，你肯定去抢？还真出现了！

位于雨花亭的中富航银座就敢这么玩。毛坯均价1.3-1.35万元/平，价格没啥毛病，要知道该片区的高层住宅早几年就这个价格了，而且长沙的公寓普遍比住宅价格要高，所以还挺有吸引力。

最诱人之处在于“公寓5年后兜底120%回购”，我们来算一笔账。

50平的公寓，均价1.3万元/平，总价65万，五年后，开发商回购，购房者到手共78万，净赚13万。

相较于那些亏本转售公寓的人，这就是妥妥的赚大发了？并没有这么简单，接着往下看。

我们知道，公寓的高投资回报率是7%-12%。不过，长沙公寓库存太高，并不是每个公寓都能达到此回报率，而中富航银座却敢如此打包票。

不限购的公寓总是有这么多玩法。

据了解，这次回购只针对9月26日当天开盘直接认购的客户，无论是毛坯还是装修，交房五年后，开发商都会照单“回收”，这是“定心丸”，购房者吃下，满腹安全感。

中富航银座预计2022年年底交房，回购需要等到2027年年底，其实就是从你交了房款到被回购用时需要7年，如果首付交付5成，使用商业贷款，7年需要多还银行利息近6.6万元。那7年后也就最多赚到了6万多，这还不包括届时开发商回购需要支付的一系列费用。

有人说，全款支付就没有还银行利息一说了，可是你算过没，即使把这65万放到银行存个定期，7年也有近10万，算来算去，赚不到什么钱。

而且，你可能不知道长沙商业公寓的二手交易税费有多高？给你算一算：

个人  2%

增值税  5.3%

契税  4%

土地增值税  6%

中介服务费 3%

贷款服务费  1%

评估费 1000-2000元

加起来，大约需要支付21.3%+的交易成本。这也是一大笔白花花的银子。

但开发商拿着几十个甚至上百个客户的购房款生钱的能力可比你强多了，回购还不是分分钟。“五年后，你的公寓肯定升值了。要知道砂子塘-东塘这一块聚集着大量人流，地铁7号线已提上日程，届时地铁一拉通，其价格肯定蹭蹭蹭上涨。”你还舍得卖吗？

不过至于涨多少，赚多少，就看地段，看造化，这都是后话了。

这种套路说到底就是购房者给开发商兜底，开发商才是稳赚。

而且，经查询，中富航银座的开发商是岳阳尚鼎房地产开发有限公司，名气并不大。现在“三条红线”紧紧压在房企身上，大房企都有点扛不住了，那中小房企呢？

根据司法系统的披露统计，今年上半年破产房企数量已超200家，超过2018年上半年的177家，这其中以中小房企为主，它们或多或少都面临着负债率过高、融资成本高、融资渠道受限等问题，没能熬过寒冬。

如果，签订合同的主体倒闭了，该怎么办？

即便，坚强度过。那七年之痒后，合同跟谁重签？有何书面约定？均未知。

这几年，因为房票有限，长沙不少人冲着40年产权的商业公寓面积小、总价低、不限购的因素，趋之若鹜。但各种问题随之而来，大家都在讨论：到底公寓该不该买？怎么买？

这是一个大命题。

为何运达千万公寓被抢购？为何几十万的公寓要使如此手段来卖？

从侧面能得知，顶尖公寓不缺乏购买力，一般的公寓才卖不动。