今天跟长沙房产市场有点关系的人，都应该被下面这种类型都朋友圈给刷屏了。没错，就是这么直接寮皮都告诉大家，原价12500的东西，改卖7千多的精装了。

一般人，听到这里，应该都没有什么抵抗力了吧，想直接去刷钱了。

没错，很多人是你这样想的，所以现场去了很多人。

虽然现场有一半的人，看上去都是工作人员/中介人员，但是最终的结果传来了，说是1栋卖光了，不知真假。

不过我大概率认为这消息是真的，因为毕竟呢，这个楼盘发动了全长沙的所有中介人员，在今天这么一个时间，去集中卖这1个盘。

也就是说，很直接的讲。只要能够用这种方式，刷屏式宣传，直接霸屏1天。只要这个楼盘硬伤不太大，基本都会卖得不太差。至于原因，我想大家想想就知道了。

大家说，1栋楼就多少套房？

大家说，整个长沙多少人？

对不对？

那这个楼盘到底怎么样呢？

在朋友圈里，我却没看到什么分析。

很多人就是看到别人买了，在现场被氛围感染，自己也买了。但是我觉得这样是不正确的，买东西嘛，还是要仔仔细细做个了解，想清楚了再买。

首先，这个公寓不限购、不限贷，是真的。因为它是商业性质的。

但是商业性质的缺点，也需要跟大家讲清楚，那就是，它的二手交易税费。可能很多人不清楚，我列一下，给到大家。

个人  2%

增值税  5.3%

契税  4%

土地增值税  6%

这样加起来的话，也就是17.3%了。当然还有没列出来的，比如印花税，还要缴纳万分之五。还有登记过户相关手续费还要个550块钱。

当然以上还仅仅是你交给国家的。如果你的公寓，在家里要钱的时候，真要卖出做二手交易的话。买你这个公寓的买家，还要付出的费用有：中介服务费，贷款服务费、评估费等。目前长沙这边这几个费用的标准是：

中介服务费=买方2%+卖方1%=3%

贷款服务费  买方1%

评估费 一两千的样子

这样相加的话，就是你未来要卖出这个公寓，大约需要付出21.3%+的一个交易成本才行。

你可能会说，你买公寓的时候，对方没告诉你要交这么多啊。怎么说呢，这些税费，是你买进之后，再二手卖出去要交的税费。并不是你买新公寓时候，要交的税费。

新公税费有优待的，差不多就只有4个的契税，万分之五的印花税，以及和住宅一样要交的维修基金，其它都没有。

另外这个项目有个点，不知道大家是否会介意？

那就是它点拿地年限问题。

据他们的销售说，是1992年拿的土地！

大家应该都知道，商业性质都土地，一般试用年限都是40年。这样算下来，它都土地使用年限大概就是在2032年到期。这样算下来，就还有着12年都使用期限。

但是呢，此次卖的房子，据说都是2023年5月才交付。这样的话，2032减去2023，就等于只有着9年的使用期限了。

也就是说，你花的那个钱。并不是买的40年的使用权，而是9年的。

为什么提出这个问题呢？如果是住宅的话，我就不提出这个问题了。因为根据《物权法》第一百四十九条规定： 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

这个可是非住宅哦。

针对这个续期问题，我今天也去问了很多的专家。基本上都没有给到我一个明确的答案，比较一致的说法是，这方面，还没有一个比较一致的操作手册。

也就是，什么情况都有可能发生的意思。可能会允许这栋商业性质的公寓续期，也有可能不允许续期。同时两个方面，我都找到了佐证。

比如上面这个，就是说，有可能不续期的一个佐证。来自于中央2台的经济信息联播2017年4月的一期节目。当时它们还找到了专家来，证实了这点。

不能续期怎么办？这个央视的节目当中说的是，无偿收回！我把专家的原话放在下面，大家自己看吧！

“由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。”

当然了，市面上也有着成功续期的例子。

那就是在2019年1月的时候，浙江省海宁市国土资源局发布公告：只要海宁龙祥大厦的业主提出申请，补缴大约3137元/㎡的土地出让金后，土地使用权就可再续20年。

据了解，这也是浙江出台的首个商地使用权续期方案。对于全国其他城市，尤其是广大的商业性质公寓业主来说，显然具有很强的借鉴意义。

至于会是哪种？我不知道，别问我！

不过我更加想跟大家讲的是第三点。有人会问，是不是讲公摊率38%，物业费4.8的事？

不是的，我更加想讲，恒大此次公寓降价，所会引发的一系列反应。

讲之前，先给大家看一个图。

大家应该看到这个楼盘降价的一个历史了吧。大概今年年初还在卖12500到13500呢，现在最新的价格公布，就只卖7千多/8千多了。

这已经不是长沙公寓市场今年的第一次价格跳水了，因为第一次跳水是华润。这是第二次，大家认为还会有第三次吗？

我觉得是有第三次的，不但是有第三，还会有第四、第五、第六次。直到整个市场都会价格跳水，这种事情是有非常大概率发生的。

大家可以想一下，长沙公寓市场跟全国其它公寓市场，有哪个不同？

如果是去过其它城市买过房子的，就应该知道，那就是长沙的公寓价格竟然比住宅高。这个在其它城市，是一件不可思议的事情。因为在其它城市公寓价格都大概都是在住宅价格都70%到80%左右到样子。

在这个时候，其实我有点佩服作出这个抉择到恒大领导们。因为你要知道，长沙商业地产的库存是很大的，如果长沙公寓市场的价格真全面向其它城市靠拢，到时候其实还是天量，其实那个住宅价格的70%到80%，不一定刹得住车。

到时候，真的有可能发生，周边卖得比现在还便宜到状况。那个时候白刃战，可不一定占得到便宜，买得了这么多。