2008年07月24日07:59 第一财经日报

     对于地产股而言，房价是决定其走势的重要因素，但从上半年已经发布的地产上市公司业绩预告来看，宏观调控下的地产公司可能仍能保持较高的收益率。

　　国内的房价目前处于高位是不争的事实，这是住房制度改革之前长期受抑制的住房需求快速大量释放的结果。经过多年的发展之后，国内地产市场尽管竞争较为激烈，但是在竞争状态下的地产市场却仍然有着垄断经济模式下的定价模式。

　　高房价来自于国内旺盛的需求，房价连续上涨居民“追涨”的行为又进一步推升房价。此外，投资性住房也是促使房价上涨的重要原因。虽然央行从去年以来为控制通胀，连续采用上调存款准备金率和加息手段进行宏观调控，但事实上在此前较长一段时间内，低利息一直是主要的政策。而在本轮牛市之前，国内的投资渠道仍然相对狭窄。与房价连续上涨带来的资产巨大增值相比较，银行存款及其他投资品种的投资回报率显得毫无吸引力，促使资金迅速向地产市场涌入，并由此将房价一步步推高。

　　不过，尽管部分一线城市因房价过高开始出现“断供”现象，但是在部分二线城市，对于住房的刚性需求可能仍然有待释放，房价可能仍将在一段时间内受需求刺激有所支撑。国内经济发展必然产生的城市化进程，以及“婴儿潮”带来的巨大住房增量需求是这一支撑的主要理由。

　　城市化进程将农民送进城市，同时伴随着征地的进行，长期生活在城市的农民无论从生活上还是心理上，都已经将自己纳入到城市的一部分。尽管他们中的绝大部分难以依靠自身力量获取城市住房，但是其第二代或者第三代，这些从小就在城市成长的后代未来对住房的需求是不可回避的问题。

　　更为重要的是，部分城市的房价目前处于胶着状态，购房者观望情绪日益渐浓可能并不能代表二、三线城市的现状。而相对一线城市而言，二线城市地产公司拿地的成本本来就相对较低，因而对资金的需求也并不是太大。

　　已经发布的33家地产类上市公司中期业绩预告显现，它们中的28家预告中期业绩大增。值得关注的是，中小板仅有的四只地产股上半年业绩都取得了显著增长。Wind资讯统计显示，滨江集团（002244.SZ）上半年净利预增超过186倍，而广宇集团（002133.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）同比增速预计分别达419.6%和350%，最低的合肥城建（002208.SZ）也预增50%以上。

　　上述四只中小板地产股的主营地区仍然集中于二线城市，由此似乎可以窥见到一些端倪。

　　不过，目前的不确定性在于，紧缩的信贷政策似乎仍没有松动的迹象。二线城市是否将步一线城市地产公司后尘而进入扩张过快，导致资金链陷入困境的尴尬局面值得进一步观察。此外，目前购房者的观望情绪似乎正向全国蔓延，这一情绪是否会最终波及到二线城市并且带来实质性的影响，目前仍然难以评估。