2008年08月04日08:03 21世纪经济报道

     近日获悉，央行正在布局全国进行房地产信贷风险的摸底调研，而银监会也出于房地产风险传导的考虑，正在展开对全国各类商业银行的房地产风险压力测试。

　　牵动中国监管层敏感神经的是房地产市场从去年延续至今的颓势——交易量持续萎缩、房价下调、房产商资金链绷紧、购房者预期不稳。

　　实际上，中国的房地产市场自1998年房改以来，经过近10年的疯狂发展后，一场新的调整正在不期而至。而大洋彼岸，美国次级抵押贷款危机的阴影尚未消散，由房地产风险而导致的金融风险依然在向更深层次蔓延。

　　央行银监调研

　　银监会相关人士告诉记者，目前已经将房地产信贷压力测试的通知下发给各地银监局，不同地区的银监局已经着手布置商业银行进行压力测试。

　　但某银监局人士透露，这次并没有要求商业银行强制执行，而是根据各个商业银行的意愿，由其自行测定。根据各自情况，各银行的测试指标和测试方法并不统一。

　　北京银监局相关人士称，北京地区的建设银行、民生银行、北京银行、北京农村商业银行等都已经开始测试。

　　某商业银行向记者透露，该行主要测试的是，如果房价出现一定比例的下跌，或者宏观经济发生调整，比如GDP下降，违约率会提高多少，对银行的信贷资产质量会有多大的影响。

　　而另一家股份制银行个人业务部负责人告诉记者，该行主要关注的是，在房价下降的情况下，还款人的收入和还款能力的比值变化，以及抵押物总值的变化等信息。并对房价下降细分了20多个层次，对住宅、商铺等做了细分。

　　商业银行人士告诉记者，通过压力测试，可以判断出银行未来的风险状况及承受能力，达到未雨绸缪的效果。

　　在银监会紧张测试的同时，央行的一场全国性摸底也正在静悄悄进行中。

　　记者获悉，央行近日已经下发通知给各地分行，要求密切关注未来房地产贷款质量变化可能引发的风险，并展开相关调研。

　　在央行7月底下发给商业银行的一份最新报告中指出，房地产市场呈现出投资平稳但资金趋紧、保障加强但预期改变、房价回落且区位分化的新特点。

　　而这些也正是此番银监会和央行高调关注房地产信贷风险的原因所在。

　　2008年以来，北京、上海、广东、深圳等10多个沿海城市，依旧延续了2007年的颓废之势，交易量持续下滑。

　　北京市的房地产统计显示，2008年上半年，商品住房竣工面积为495.4万平方米，同比下降32.2%。同期，全市商品住宅销售面积为349.3万平方米，同比下降50.5%，其中，现房销售76.4万平方米，期房销售272.9万平方米，同比分别下降50%和50.6%。

　　在交易量大幅下降情况下，房地产的价格也呈现出波动变大、增幅放缓迹象，不少地方的城郊地区成为房价下调的“排头兵”。

　　北京的房地产统计信息显示，上半年，新建商品住宅销售价格指数同比上涨16.1%，其中当月涨幅由1月份的17.1%下降到6月份的14.3%，降低2.8个百分点。同期，二手住宅销售价格指数同比上涨9.7%，其中单月涨幅由1月份的11.3%下降到6月份的7.1%，降低4.2个百分点。

　　受预期分化影响，上海、北京、深圳等地远城区的房价开始下跌。

　　由于房地产行业资金来源中，银行占据了半壁江山，此番调整，将银行这个最大的债权人的风险推上前台。

　　收缩的房贷

　　出于对房地产信贷风险考虑，并受交易量大幅萎缩的影响，银行的房地产贷款也呈现出明显的下降趋势。

　　央行公布的数据显示，2007年个人住房按揭新增7146.88亿元。而商业银行人士透露，今年上半年的新增个人按揭贷款仅为2000亿元，仅占去年同期的50%，全年贷款预计仅有4000亿元。

　　商业银行人士透露，贷款的急剧下降，主要是受沿海城市房地产市场震荡影响。据该人士透露，全国十多个沿海城市的房贷数量大约占全国整个房贷规模的50%以上。上述地区的交易量萎缩，直接导致了房贷的收缩。

　　央行二部统计显示，上半年上海个人住房贷款增加55.7亿元，同比少增12.6亿元，下降明显。

　　同样，北京地区也在遭遇着一轮下降风潮。

　　截至6月末，北京地区中资金融机构购房贷款2621.1亿元，同比增长8.4%。其中，个人住房贷款余额2447.4亿元，同比增长11.6%，增速比上年末回落4.3个百分点。分月度看，1月份集中发放上年申请的贷款，当月贷款新增21.6亿元，2—4月贷款余额分别下降11.0亿元、2.7亿元和12.3亿元。

　　央行调研认为，房地产交易下降的根本原因，在于市场观望氛围的进一步增强。

　　央行的2季度居民储蓄调查问卷结果显示，认为北京房价在奥运会后将“下降”的居民比例为27.1%，较上年　　第四季度提高4.6个百分点，而认为将“上涨”的居民比例仅为19.3%。

　　某股份制银行住房按揭贷款处负责人告诉记者，预期的调整，一方面是受央行货币紧缩、信贷规模控制影响；另一方面也与去年底地产信贷政策收紧有关，“二套”房贷政策的出台使投资购房利息负担提高约30%，有力地抑制了投机性住房贷款需求。

　　综合上述因素，该负责人认为，房地产的此轮震荡是在前期急剧的规模扩张后，遭遇“政策调控的”结果。

　　但银行人士也指出，单从数字增减看银行信贷萎缩，并不科学，有可能出现“一叶障目，不见泰山”的结果。

　　其分析，虽然增量明显缩减。但分结构看，下降主要来自沿海一线城市，这些城市房价高、住房交易量大，从而导致它的波动会对整个总量形成特别明显的影响，但是在非沿海城市，房地产市场依然平稳发展，甚至有所增长，而在这些地区的贷款也不仅没有减少，反而是增长的。

　　另外一个重要原因是，从放贷主体来看，减少房贷的主要来自一些中小股份制银行，由于这些银行主要布局于沿海城市拓展业务，并在前期为拓展市场规模大量做了除个人按贷款外的住房抵押贷款、转按揭、加按揭等业务，导致沿海城市量缩的情况下，中小银行大量退出。而一些大型国有银行反而相对减少不明显。

　　一个可资借鉴的数字是，商业银行人士透露，上半年，大型国有银行的个人按揭贷款同比只下降了30%-40%，而一些中小银行则缩减了50%-60%。

　　风险不均匀分布

　　交易量的下降和房贷的收缩，是否是房地产新一轮调整的开始，未来是否会引发断供增多，这对银行的资产质量又会有多大的影响，都成为央行和银监会密切关注的焦点。

　　对此，中金公司的分析报告认为，“全国平均房价泡沫不大，因而此轮调整幅度有限，预计有5%-10%的跌幅；十大主要城市房价存在20%-50%的泡沫，未来将向下调整，合理价格需回落至06 年水平。”

　　中金选取了北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、成都、武汉和南京十大主要城市2007年至2008年前五个月的住宅成交额和成交均价进行分析后认为，按揭贷款质量取决于房价跌幅，房价的下跌幅度决定了负资产人群的规模，进而影响按揭贷款的质量。

　　在此推论下，中金谨慎假设中国40%的负资产购房者会违约，此假设下，如果房价下跌30%，在现价90%以上且两成首付的购房者会陷入负资产，预计新增不良按揭贷款约313亿元，全国按揭贷款不良率将上升1%。房价下跌40%时，在现价90%以上且两成首付的购房者以及现价80%以上且三成首付的购房者会陷入负资产，预计新增不良按揭贷款约939亿元，全国按揭贷款不良率将上升3%。房价下跌50%时，在现价90%以上且两成首付的购房者、现价80%以上且三成首付的购房者以及现价70%以上且四成首付的购房者会陷入负资产，预计新增不良按揭贷款约1780亿元，全国按揭贷款不良率将上升5.7%。

　　而在上述假设情景尚未发生的情况下，目前的不良率并不高。

　　从北京地区看，不良率虽然有所上升，但依然处于较低水平。

　　截至6月末，中资金融机构各项房地产类人民币贷款不良率为2.56%，比去年末微升0.19个百分点。其中，商业性个人住房贷款不良率1.65%，比上年末提高0.22个百分点；商业性住房开发贷款不良率为4.32%，比上年末提高0.37个百分点。

　　而在上海，不良率不仅没有上升，反而有所下降。

　　上海银监局的数据显示，今年上半年，个人按揭贷款一手房的不良贷款率仅为0.38%，比去年同期下降0.82个百分点；房地产开发贷款不良率为1.92%，同比下降0.48个百分点。

　　商业银行人士告诉记者，根据银行的测算，即使目前房地产市场有所波动，对于银行的信贷风险依然是可控的。相较于开发商贷款，个人按揭贷款要更为安全。这一方面是由于个人按揭贷款中绝大部分为自助需求，即使房价下调，自住性的违约率也相对较低，一方面是由于目前的按揭贷款的平均抵押率只有50%多，即贷款余额仅占抵押物合同价值的50%。如此低的抵押率，在相当程度上降低了价格波动后的违约风险。

　　尽管如此，央行依然认为需要密切关注当前的房地产信贷风险。

　　央行认为，未来的风险可能来自三个方面:一是部分房地产开发企业资金链趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。

　　对此，央行建议，应加强对借款人的资格审查及贷后管理，避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款；推进利率覆盖风险的定价机制建设；完善预售资金监管制度；防范企业转移和挪用预售资金。