2008年11月20日08:32 潇湘晨报

    “华尔街感冒，湖南也可能打喷嚏。”湖南省委书记、省人大常委会主任张春贤的“湖南忧思”，正在求解。

　　就在湖南省决议将出台政策“组合拳”之后仅仅两天，“第一只靴子”终于掉到地板上。11月19日，湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅联合正式发布《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》（以下简称《意见》）。同一天，长沙市房屋产权管理局发布公告：从当天起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税按照1％收取。

　　在延续之前坊间传闻“降低交易门槛，减轻购房税赋”的8大降税举措以外，加大住房保障力度和降低建设项目资本金监管比例，成为了此次《意见》的最新亮点。“政府的新政本质，是要保持供需总体平衡，根据市场的真实需求，来调控市场的变化，保持房地产市场的健康平稳发展。”湖南省建设厅党组成员、总工程师唐道明说。 本版撰文／记者文洁 刘渝渝

　　扩需亮点：购房税费突破性下调

　　减税，正在成为蔓延中国城市的一股不可抵挡之洪流。在这次发布的《意见》中，降低购房税费成为了当仁不让的主角。

　　《意见》规定，对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1％，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销（售）住房暂免征收土地增值税，被拆迁人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。

　　同时，个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税，下调个人所得税的附征率；个人将购买超过2年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的余额征收营业税。对首次购买普通自住房和改善性普通自住房为节能省地型住宅的，免除应交全部契税。

　　“这次公布的文件，与之前在政府常务会议上原则性通过的意见稿有一定调整，个人购买超过2年的普通住房对外销售的，个人所得税附征率是下调，而非取消。”湖南省建设厅一位相关负责人表示。而从湖南此次出台的文件来看，“对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1％”，成为最大亮点。“这对于国家针对90平方米以下的首次购房者契税下降至1％来说，有一定突破。”新地东方明珠营销部副部长何建明说。

　　按照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发［2005］23号）规定，“享受优惠政策的普通住房”的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。但在长沙，从11月19日起，暂定执行“个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税按照1％收取”。

　　惠民焦点：廉租房保障40%实物配租

　　住房保障，已然成为政府投资的重点所在。按照《意见》规定，2011年底前，对人均住房建筑面积10平方米以下的城市低收入家庭基本做到应保尽保，其中实物配租保障户数不得低于40％，并逐步改善农民工等其他城市住房困难群体的居住条件。“今后住房保障主要是加大廉租房的新建和筹建，同时，鼓励经济适用房补贴货币化。”唐道明说。

　　湖南省明确提出，将加快廉租住房建设，鼓励地方政府加大财政收入，“从存量市场筹集廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭住房困难。”《意见》如是说。同时，湖南将加大对城市棚户区（危旧房）和农村危旧房改造的财政投入，改善旧城区和农村居住环境，城市棚户区（危旧房）改造享受廉租住房的优惠政策。省级财政安排专项经费重点支持廉租住房建设和棚户区危旧房改造。

　　“我们要重点保障城市低保收入住房困难家庭。”唐道明说。在廉租房保障之外，湖南还将鼓励推行经济适用住房分配货币化。“可将经济适用住房补贴由暗补到明补，对符合经济适用住房购买条件的低收入家庭，发放货币补贴，允许其购买普通自住房。”

　　增长支点：全面优化地产投资开发环境

　　开发商和消费者，是硬币的两面。一面，是针对需求面降低交易门槛，而另一面，则是规范开发企业税费的收取。

　　按照《意见》规定，对实行土地招标、拍卖、挂牌全额交缴土地出让价款的项目，不再收取基础设施配套费。合理控制单宗土地规模，对较大规模的开发项目，可以分宗出让、分期办理相关手续。对房地产开发项目，规划报建、施工报建交纳的各种费用延至商品房预销售环节统一收取。

　　同时，湖南省还要求开放建设项目服务领域。“依附行政审批的服务项目应遵循市场化原则全面放开，凡法律法规没有明确规定的，任何部门不得指定设计单位、施工单位、材料设备供应商，不得指定机构提供工程咨询、土地转让代理、施工图审查、规划信息服务、房地产评估、地震评估、防雷检测、消防设备采购等经营服务。”

　　在开发商资金困顿的现实语境下，降低建设项目资金监管比例成为政府的选择之一。《意见》规定，未来将农民工工资保证金与房地产开发项目资本金合并管理，资金监管比例从35％降至15％。住宅专项维修基金延至办理商品房交付手续时收取。

　　“新政可能会刺激成交量放大和销售局面的改善，同时必然也会带来开发商策略的分化，部分楼盘会开始减缓促销力度，新政后市场上统一降价促销的局面被打破，各家楼盘依据产品定位、销售情况、自身资金压力等不同情况，难免会出现个别不愁销的楼盘小幅价格反弹现象，但个人认为这仅为市场的冰山一角。”何建明说。

　　“未来几年，大量空置房源以及国内外经济金融形势的不确定性，决定了房地产市场的供需关系在短期之内不可能发生根本性改变。”

　　18条湖南楼市新政要点

　　1.强化规划调控 保持供需总体平衡

　　2.廉租房：应保尽保 棚户区：加快改造

　　3.优化地产投资环境 简化地产开发程序

　　4.规范并部分减免建设项目规费收取

　　5.建设项目服务领域遵行市场化原则

　　6.降低建设项目资金监管比例

　　7.适当调整房地产开发企业税收负担

　　8.鼓励推行经济适用住房分配货币化

　　9.大力发展住房公积金个人贷款

　　10.个人住房消费贷款可享“二七原则”

　　11.购房契税下调 多重减、免二手房交易税费

　　12.鼓励房屋出租，租赁税收按综合税率简易征收

　　13.开发、购买节能省地型住宅可享财税优惠

　　14.多渠道拓展住房消费信贷业务

　　15.加强房地产市场监管 保障消费权益

　　16.成立省房地产市场领导小组 健全预警预报机制

　　17.营造良好的地产投资和消费环境

　　18.坚持正确的舆论导向

　　以上政策自公布之日起至2010年12月31日实行。实施期间，国家有相关新政策出台，按国家规定执行。