2008年12月10日08:00 上海证券报

     与过去几年的宏观调控形势不同，对于房地产业来说，2008年这一政策年经历了“从紧”至“松动”的过程。在促进经济平稳增长的大背景之下，拥有上下游庞大产业链的房地产，成为拉动内需、改善民生的主要关注产业。2008年的政策走势如何变化？政策焦点又在哪里？上证第一演播室请来上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成，为网友做出解答。

　　主持人：能否请尹老师先介绍一下今年的政策变动情况和趋势？

　　尹伯成：今年宏观调控政策的变化趋势，是与经济走势密切相关的。在2008年初，央行的货币政策继续“从紧”，总体基调是为了防止经济过热、防止通货膨胀。之后，通过货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策的落实，根据国家统计局公布的上半年经济金融数据来看，经济增速已有平稳回落，这符合宏观调控的预期；加上雪灾、地震等自然灾害，使得货币政策开始有所松动。但需要指出的是，政策基调对于房地产业并无变化。接下来，由美国次贷危机蔓延全球的金融风暴，使得中国也间接受到了影响。8月的CPI数据大幅下降，经济增长速度也有明显回落。随之而来的是，央行在9月份宣布4年来首次下调贷款利率，并同时下调中小金融机构存款准备金率，“双率”齐降的重要信号已开始对房地产产生影响。

　　与金融政策变化相适应的是，房地产业的宏观调控思路同时开始变化。一方面，在商品房市场通过降息退税等手段，鼓励市场需求释放；另一方面，在落实中央十大政策措施扩大内需、促进经济增长方面，加大保障性住房投资建设力度成为首要之则。与此同时，各地地方政府的“救市”措施也在陆续出台。但是，整体政策基调并不是直面房地产业，主要目的是为了促进经济平稳较快增长。

　　主持人：今年的宏观调控政策有什么需要关注的重点？

　　尹伯成：在当前经济增速下行、房地产市场波动风险加大的情况下，加大住房保障投资建设力度，已成为今年房地产业相关政策的重中之重。

　　按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009～2011年3年期间，将增加２００多万套的廉租住房、４００多万套的经济适用住房，另外还有２２０多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，这样，总的投资可能达到９０００亿。也就是说，以城市低收入家庭为对象，建立起廉租住房、经济适用房、棚户区改造的住房保障体系。

　　通过住房保障体系的建设完善，首先，可以进一步改善民生；其次，解决一大批低收入家庭住房困难，有利于扩大消费需求以增加内需；最后，如果今后3年内政策保障性住房投资在全国房地产投资比重上升，可拉动相当规模的房地产投资和上下游产业链投资，对于促进经济平稳较快增长也有重要作用。

　　主持人：请您预测一下，全国楼市何时才会真正趋于平稳？

　　尹伯成：从目前中央政府及各地地方政府出台的政策来看，“救市”举措主要集中在赋税减免和降息方面，但从市场反应来看，还没有到真正活跃起来的程度。我认为，这主要还是由于开发商打折意愿尚不明显，依旧寄希望于新政能够扭转局势，由此导致市场观望气氛仍然浓郁。

　　个人观点，楼市调整并未到位，目前的观望只是房价过度上涨之后的理性等待。一旦对某些政策实行放开，很有可能造成房价的继续上涨。我还是坚持原有的看法，房价应该再下调15%-20%才算合理，到时候就很容易引发刚性需求释放入市购买了。至于说楼市何时才会趋向平稳，从如今的市场态势来看，可能会到明年下半年有所恢复。