2008年12月18日07:42 潇湘晨报

     昨日，国务院常务会议部署《促进房地产市场健康发展措施》（以下简称国三条），其中最受关注的内容还是“二套住房贷”有条件放开和二手房交易税的优惠加大。

　　贷款购买第二套房的政策，一度被称为是“压垮楼市的最后一根稻草”。这个本意是控制炒房的政策同时也大大压制了有购买能力的人群的二次置业。

　　“国三条”明确，“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

　　“对于‘二套房政策’的有条件放松，以及二手房交易税费的优惠，目的是刺激中高收入人群，刺激有能力消费的人积极消费。这些都说明中央的政策，层次分明，目的明确。”长沙市房屋产权管理局副局长胡汉清认为。

　　传递鼓励消费积极信号

　　10月19日，国务院出台“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的楼市新政。3天后，财政部及央行公布实施细则，减免个人购房税费。其中“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。

　　将所谓改善型住房纳入降低利率及首付比的范畴之内，实际上即已预示了国务院下一步将对“二套房政策”做出调整。但此后，国务院一直没有对何为改善型住房给出明确定义，致使商业银行在执行这一政策时，没有统一规则，购房按揭贷款甚至出现了一段时间的停滞。

　　一方面，银行很难界定居民购买第二套住房是投机，还是改善型自住需求。另一方面，银监会出于防范银行风险的考虑，仍坚持继续防控“炒房”。“最终，此番新政以城市人均住房面积为线，界定改善型购房与投资性置业的区别。尽管，这种界定不一定合理。”一位业内人士表示，“当然，政策的出台还是传递出了鼓励消费的积极信号，虽然强调了‘人均面积低于当地平均水平’的条件限制，但还是给了市场更多的希望。”

　　长沙消费者利好空间更大

　　“‘二套房贷’的有条件放开，在我看来，意味着144平米以下普通住房购买将不再受限制。”湖南郡原置业有限公司董事、总经理徐小卫认为。

　　据2007年8月底普查统计长沙人均住房面积为28.29平方米，约29平米。按一个三口之家计算，如果首次购买的住房是在87平米以下，购买第二套普通住房都可以享受一套房的商业贷款优惠政策。

　　根据我省最近出台的政策，普通住房的界定条件为建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下的普通商品住宅。90平米以上－144平米的房子，对目前面临置业升级而需要购买第二套房的家庭，正是目前长沙市场上的主流户型。

　　从这个角度而言，长沙众多置业需求升级的家庭购买144平米以内的普通住宅，都有可能享受到第一套房的政策优惠。“这对长沙楼市将是重大利好”，徐小卫乐观地表示。

　　“国三条”对加强保障性住房建设、刺激二手房流通、支持实力房企的金融支持等方面，提出了具体而又明确的意见。

　　“国三条”规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　住房转让环节营业税征免期由5年变为2年，将促进二手房交易活跃，二手房市场的交易活跃，也将直接带动一手房的需求升温，“旧的不去，新的不来。”二手房市场的流动性和一手房市场的活跃息息相关。营业税征免期的缩短，也将更快盘活存量房，对于恢复市场交易产生积极作用。

　　“国三条”首次提出将支持房地产企业的合理融资需求。“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。”

　　 这是自去年国务院开始持续收紧房地产开发贷款后，首次明确表示，将适度放开“开发贷”。一位业内人士认为，这表明国务院已体察到房地产公司资金断裂，可能将在明年引起楼盘烂尾等风险。

　　“国三条”最后表示，将“按照法定程序取消城市房地产税”。城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。

　　其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。取消城市房地产税，显然是一项促进外资投资收购物业的措施。尽管，城市房地产税目前依照房屋折余价值按年计征，税率为1.2%，免除后，占房屋投资成本比重不大，但这一措施也许是国务院将进一步放松外资投资房地产限制的一个信号。