2009年02月25日08:27 今晚网-今晚报

    “七折房贷”已在本市实施，部分借款人已开始享受到实惠。然而部分借款人由于这样或那样的原因，享受不了七折优惠。

　　理财专家建议，“会借钱、还要会还钱”才能算得上会理财。在房贷还款上，借款人如果能够掌握好一些小技巧，可以省下不少银子。

　　招数一 房贷搬家享最大优惠

　　对于那些由于某种特殊原因而无法享受到“七折房贷”的借款人，也并非无计可施，最简单的一招就是：乾坤大挪移，也就是进行房贷搬家，通过“转按揭”业务，换家银行贷款以享受“七折房贷”优惠。

　　目前，各家银行开出的“七折房贷”条件并不一致，比如，有些银行有贷款总额必须达到一定数额的限制，有的就没有；还有各银行对信用记录考核的严格程度也不一样。这导致：某个借款人根据这家银行的规定，无法享受“七折房贷”，但在另一家银行，却可以享受。基于此，借款人可通过“转按揭”业务享受优惠。

　　“转按揭”的具体操作方法是，借款人自筹或通过新贷款银行帮助找担保公司，还清原贷款银行的贷款，然后重新在新贷款行办理贷款。目前本市大部分银行为积极争取客户资源，都愿意提供转按揭服务并能给出更优惠的贷款利率。

　　局限：“转按揭”会不可避免地产生一些费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等等，借款人在准备“房贷搬家”前，应当计算一下“搬家成本”，如果成本偏高甚至抵不过节省的利息，那就完全没有必要换银行。不过有些银行为了吸引客户，私下里有针对性地推出“低成本转按”服务，比如可以免掉一些费用，借款人不妨到各银行“打探”一下。

　　点评：一般来说，贷款转按揭是借款能够享受到七折的最后一条快速通道。目前来看，这条通道并不十分通畅。对于银行，客户贷款搬家能够对其业绩产生的影响并不大。对于借款人来说，搬家不仅要考虑费用问题，还要考虑其他的成本，比如时间成本以及这个比较烦人的“折腾”过程。然而，如果真有借款人不畏艰难将贷款从一家银行转到另一家银行，必定有其中的理由。

　　招数二 提前还贷最省心

　　在经济形势较为复杂、投资环境也不确定的背景下，房奴们省钱的最佳方式就是提前还贷，毕竟，不欠银行或少欠银行钱，就不用或少付银行利息了。专家建议，正处于还款过程中且资金较为宽裕的房奴，在资金没有较好的投资渠道的情况下，不妨考虑提前还贷，以节省利息。

　　据记者了解，目前本市的大部分银行都允许购房者提前还贷，且提供了全部还款、部分还款、缩短贷款期限等多种方式让消费者选择，而且不收罚息，不过部分银行需要提前预约并有提前还款次数限制。消费者可根据自身财务状况考虑提前还款，但前提是资金比较充裕，且要量力而行。

　　从理论上讲，部分提前还款包括三种方式：一是剩余贷款每月还款额不变，只缩短还款期限，这样可多省利息；二是减少每月还款额，还款期限不变，以减少月供负担，但利息支出多于第一种方式；三是减少每月还款额，同时缩短还款期限，这样会节省更多利息。但据记者了解，目前本市的银行多数只提供其中一种方式。另外，消费者还可选择缩短还款期限的方式节省利息，但此方式会导致月供增加。

　　局限：提前还贷并非人人都适用，需要具备一定的条件，比如手头要有一笔现成的闲置资金。所谓闲置资金，是指这笔资金处于不产生投资收益或者收益率很低的状态。另外，对于某些收入变化较大的借款人，在选择提前还贷时，还得兼顾家庭的意外开支和未来开支，比如孩子入学、就医、保险等等，即使未来无重大开支计划，从家庭理财规划的角度考虑，一般也至少应保留半年的家庭年收入以备不时之需。

　　点评：提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就小得多。此外，如果借款人目前手头资金正在进行有效的投资运作，且获得的收益率又高于住房贷款利率，那么完全可以投资收益来抵消房贷利息支出，而不必急于提前还掉银行贷款。

　　招数三 改变不利贷款方式

　　许多借款人可能记得，两三年前，固定利率房贷业务火爆异常，银行热推、买房人争相办理，甚至有些已办理了贷款的也想变成固定利率的。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在经过几次大幅降息之后且还有降息的预期下，市民以前选择的房贷固定利率业务，现在则成为绑在头上的“紧箍咒”，明显吃亏。

　　刘先生2007年7月在某商业银行办理了5年期固定利率贷款，当时约定的贷款年利率应为7.56%，比现在降息后的基准利率高出1.62个百分点。同样是50万元5年期的贷款，刘先生用固定利率以等额本息还款方式，每月还款为10033元左右，如果是现在用浮动利率只需9652.46元，两者相差近381元，5年二者总计相差利息接近2.3万元。当然，这里还没有考虑打七折，如果能享受此优惠，每月则只需要9243.95元，每月相差近790元，5年相差4.7万元。

　　因此，在这种背景下，借款人最好将固定利率房贷业务转为浮动利率才划算。

　　局限：将“固定利率”改为“浮动利率”，通常需要向银行缴纳一定数额的违约金。借款人在进行变更前，应当进行比较，如果付出的成本偏高甚至不及节省的利息，那就没有必要进行改变。

　　点评：不同阶段的固定利率房贷业务的利率水平都不一样，借款人在变更前一定要咨询、计算清楚，不要盲目冲动地进行变更，合算才做变动。事实上，随着市场竞争的加剧，目前市场上也还有许多有利于房奴节省利率的产品，借款人不妨参考，比如双周供、存抵贷、活利贷等。