洛克菲勒中心的实践证明，城市综合体成功经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。

　　这是一个充满想象力的时代。没有人会想到，从最初“城市综合体”的雏形，到一个全新综合体时代的到来，只要5年——2005年12月7日开盘的运达国际广场，在彼时为长沙人埋下名为“城市综合体”的最初伏笔。五年之后，长沙城以一种不可抵挡的姿态，全面冲击城市综合体新时代。本报记者文洁 长沙报道

　　现状 实力房企竞相染指长沙综合体

　　12月，长沙楼市开始涌动城市综合体热潮——运达国际新城12月20日开放售楼部；长沙开福万达国际广场预计两月后开始销售；泊富国际广场即将开放营销中心……世联地产统计说，长沙在建在售或规划建设的综合体项目20多个。城市商业的新来者们，需要更大的勇气与魄力，与一种全新的商业逻辑并肩前行。2010年地产“贺岁”，自城市综合体始。

　　“不知道长沙的城市综合体，是不是在赶贺岁档？”12月9日，面对着一份长沙城市综合体不完全统计表，湖南珈鼎置业策划部主管周枫表情有些微妙。这个年轻的房地产策划人员刚在12月1日参与了一次由业内人士参与的泊富国际广场项目研讨会——一个以商务、商业和公寓为主打的中心区城市综合体项目。

　　用开发方的话来说，研讨会传达了该项目正式面向市场的信号。而大概1月初左右，即将开放营销中心。泊富国际广场，并不是唯一一个有所动作的城市综合体。事实上，此前一直高调的长沙开福万达国际广场已经悄然开放营销中心，而根据其工程进度预估，开盘可能就在一两个月内——站在湘江大道工地现场看去，建筑已接近地上一层。而更早一步的北辰三角州，已经开始享受首批千套住宅售罄的成果。

　　而预计在12月20日，位于武广新城的运达国际新城将正式开放营销中心。同样即将进入全面入市期的还有位于南城红星商圈的德思勤城市广场，“大概明年3月正式面向市场。” 德思勤房地产投资顾问有限公司华中区总经理熊靖说。

　　更具影响力的地产商还在前赴后继地踏入这条河流。保利南湖项目、华远金外滩项目、滨江新城的世茂项目，还有以PE身份进军商业地产的中信资本……“长沙城市综合体，正在进入一个放量的高峰期。”一位不愿意透露姓名的综合体发展商说。

　　据世联地产不完全统计，截止到11底，长沙在建在售或规划建设的综合体项目20多个，占地面积接近300万平米，建面超过1600万平米，其中以非住宅为主导的综合体项目约13个，占地面积89万平米，建面超过510万平米。

　　动力 “城中之城”，大都市加速器

　　目前，城市综合体在全国呈大跃进之势。一个疑问是，为什么这么多的开发商热衷于城市综合体的开发？

　　城市的契机，或许是长沙的最好理由。“综合体的放量，代表着城市发展的加速。”湖南珈鼎置业总经理助理田冬炜说。事实上，当城市发展到达一定程度，城市综合体的出现成为一种必然。“长沙现有的经济水平和人均可支配收入已经到达城市综合体所需要的程度。”一位不愿透露姓名的业内人士说。

　　根据初步预计，长沙2010年GDP比上年增长15.5%，总量达4450亿元左右；人均GDP达1万美元左右，比2005年增长 1.87倍。“长沙城市发展格局的转变；传统城市核心驱动向多元区域核心裂变的城市格局已然形成。”中原地产湖南公司市场研究部经理陈世霞说，裂变后的区域核心形成了成熟的城市综合体所需要的外部环境——在长株潭城市群发展的语境中，成熟的机会已然到来。

　　武广高速铁路，沪昆高速铁路，地铁，过江隧道，城际轻轨……交通系统的改变，让长沙正在实现从三线向二线的城市跨界，这也在吸引越来越多的资金流和企业——就在12月8日，富士康正式落户湖南。而另一个侧面的政府论据则是，今年6月13日，长沙市委全会审议通过《关于加快推进城市国际化的若干意见》，省委常委、长沙市委书记陈润儿提出，长沙市将用15年左右的时间，在基本建成区域性中心城市的基础上，建成为区域性国际城市——“而国际化城市的一个明显标志就是会有一个或几个大型城市综合体来作为城市的标志。”熊靖说。

　　如果说，政府的愿景与城市经济的发展，为长沙的城市综合体发展奠定基石，那么，政府土地出让方式的改变，则为长沙真正形成城市综合体创造了直接条件。朱益荣说，沿江地块成交单价高，综合体功能复合，在有限的土地资源上同时开发住宅、写字楼、酒店、购物中心等不同物业，从功能上实现了土地的集约化利用，也实现土地效益最大化。

风险 综合体开发：风险与机遇并存

　　有资料显示，长沙开福万达国际广场总建筑面积100万平方米，住宅销售面积达50万平方米，商业和商务面积为40万平方米，其中持有型的商业面积接近20万平方米。在泊富国际广场，除地下层商业销售之外，其余的商场部分均为开发商持有。

　　在德思勤城市广场和运达国际新城，持有比例接近50%。“我们会持有至少50%以上的物业。包括10万平米的MALL，两个大型超市，两个酒店，高端百货商场以及街区物业中一些关键节点的独立门面。”熊靖说。从某种意义上而言，持有，是城市综合体区别于传统建筑和商业地产最本质的元素。“一方面是为了整个物业的后期运营能真正按照我们的构想来实施，保证商业运营的成功，获取更高的商业溢价回报。”熊靖说，同时，也为项目的可持续发展提供一个资本运营平台和庞大的现金流。

　　城市综合体的核心，在于商业。这显然为城市综合体的开发商们提出了一个截然不同的命题。“事实上，对于城市综合体来说，重点考量在于开发商的资金支撑能力和经营质量，并不是每一个开发商都能够做这类产品。”周勇说。按照世联地产的预估，在长沙，一个综合体项目的总投资可能在20-50亿左右，资金需求明显高于纯住宅开发。“势必给开发商带来较大的资金压力，在银行信贷收紧，但是在资本市场融资困难，打击热钱的宏观环境下，充足的资金是维持发展的基础。”朱益荣说。

　　综合体开发之后，能不能引来足够的商家入驻，能不能形成一个良好的现金流模式。最后是怎么才能为城市综合体的未来发展创造空间，这些问题如果没有解决好，可能会带来诸多的负面影响。“城市综合体的暗战，才刚刚开始。”周勇说。

　　[机构观点]

　　给营销带来革命性转变

　　尽管目前长沙市场品质、品牌项目不断出现，但尚没有形成一种强有力的市场开发格局，众多的城市综合体出现，有利于促进这一格局快速转变，这当然也给房地产开发之下的营销带来革命性的转变。

　　——中原地产湖南公司市场研究部经理陈世霞

　　拉动房价进一步上涨

　　综合体的规模出现，势必拉动房价的进一步上涨。综合体主要集中在沿江和中心地带，开发成本高，风险系数大。房价标杆一旦树立，跟风的项目就会越来越多，可以预见的是，这批综合体的上市，会带来长沙房价新一轮上涨周期。

http://www.0731fdc.com 2010年12月10日 潇湘晨报 文洁