年度热门词汇“给力”作为长沙房地产市场的年终总结似乎恰到好处：一季度市场供应趋紧，买方给力；二季度国家严控市场，政策给力；三季度政策疲软加上传统销售旺季，开发商给力放量推盘；四季度年底收官，买卖双方给力，创造和谐市场。

   以季度为经，数据为纬，本网记者为您理清脉络，回望2010年的长沙楼市历程。

   【一季度】

   关键字：国十一条 供应紧缩 价格上升 武广效应

   数据：长沙市内五区新建商品房成交均价为4539元/㎡，同比增长14.58%，全市新建商品房累计批准预售411.59万㎡，同比增长120.12%，全市新建商品房销售499.88万㎡，同比增长83.37%。

   点评： 1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。年初政策试水先行，长沙楼市效果显现于二、三月份。

   第一季度长沙商品房新增批准预售、销售备案、二手房交易同比均有较大增幅，但2月、3月量相对于1月均有不同程度减少；房价涨速加快，内五区纯商品住宅备案均价已连续两月（2月、3月）突破4500元/㎡，签约均价更是已接近5000元/㎡。从一季度的销售情况来看，一季度是传统的销售淡季，各开发商推盘量都比较小，从而导致了一季度供应出现紧缩，价格出现上升。

   而本季度销售量最为火爆的楼盘多为建筑面积百万平方米以上大盘，湘江世纪城、保利•麓谷林语、新城新世界等大盘稳坐销售排行榜头几把交椅，央企及外地名企楼盘在长沙的市场占有率进一步增加，而武广高铁周边的楼盘如嘉宇•盛世华章、恒大绿洲、上河国际花园等盘异军突起，力受追捧，武广高铁的开通，缩短了地域距离，推动了返乡置业热潮，对我市房地产市场格局影响深远。

   【二季度】

   关键字：国十条 量价齐跌 首届长株潭房博会 三市融城

   数据：上半年，全市新建商品房累计批准预售888.83万㎡，同比增长54.94%，全市新建商品房累计销售备案1101.75万㎡，同比增长42.51%，上半年，内五区新建商品房备案均价为4699元/㎡，同比上涨20.19%。

   点评：4月15日，国务院出台后被称作是“史上最严厉调控政策”的“国十条”，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

   上半年，随着中央一系列房地产调控措施的出台，第二季度开始我市商品房新增批准预售、销售备案、二手房累计交易同比虽仍有增长，但增幅已开始逐月缩小；商品房单月均价涨幅趋缓，并有一定的下跌趋势。受政策影响，开发商小心翼翼，减少推盘量，5月，长沙市商品房新增批准预售、备案均价开始环比下跌，6月，内五区新建商品房累计批准预售和累计销售备案数据分别创下30.90%、25.47%的巨大跌幅。

   4月末，首届长株潭房博会在长沙开幕，近80家开发商同台角逐，而长株潭三市融城首次大规模的集中展示却因受到新政冲击，看多买少。但不可否认的是，长株潭一体化增强了长沙的城市凝聚力，长沙周边城市开始向中心城市靠拢，三市融城将成为长沙房地产市场的巨大推动力。

【三季度】

   关键字：供过于求 市场回温 停放三套房贷

   数据：1-9月全市新建商品房累计批准预售1472.50万㎡，同比增长55.73%，全市新建商品房累计销售备案1553.97万㎡，同比增长27.07%，内五区新建商品房备案均价为4674元/㎡，同比上涨16.56%。

   点评：9月29日，国家有关部委要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

   2010年第三季度以来，长沙商品房新增批准预售逐月增长，商品房销售同比增幅逐月下降，销售市场热度有所降低，商品房备案均价开始小幅环比回升。

   本季度市场供过于求，开发商降低心里预期放量推盘，以释缓僵局，而传统销售旺季金九银十的到来也为开发商增加市场供应量注入了一剂催化剂，但受政策影响，市民观望情绪仍未消退，直至9月，部分刚性需求率先打破观望，销售市场开始回温，出现新政调控以来的首次大幅度上涨。

   【四季度】

   关键字：央行调息 放量推盘 市场升温 品牌效应

   数据：10月，全市新建商品房累计批准预售1731.95万㎡，同比增长60.04%。同期，全市新建商品房累计销售备案1698.00万㎡，同比增长25.80%。本月商品房备案均价为4825元/㎡，环比上涨6.98%。

   11月份全市成交商品房11690套，环比增长18.66%；商品房均价4880元/㎡，环比增长1.14%。

   点评：10月19日，央行上调金融机构存贷款基准利率，自10月20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。

   十月政策继续加码，但在静待一段时间后，先前积聚的市场出现一个集中放量的态势，加之九十两月是传统的销售旺季，10月长沙楼盘呈井喷式放量。新增批准预售超过178万平方米，网签销售超过195万平方米，新增批准预售、网签销售均创历史天量，与杭州、深圳、上海等一线城市楼市“银十”落空、成交量明显下降、市场观望气氛浓厚大相径庭。

   一线城市限购令等政策的出台，使得越来越多的从一线城市回流的异地返乡客回乡置业，成为一股势力强大的洪流。此外，被一线城市严格限购所挤出的投资客也把目光转向长沙这样的风声尚不太紧的二三线城市。 而武广高铁、城际高速、长株潭三市融城等城市外围的拓展增强了长沙的向心力，缩短了地域距离，推动了返乡置业热潮，棚户区改造、地铁规划等大规模的城市建设客观上创造了一大批刚性需求。

   11月初，30届长沙房地产交易会落幕，此届房交会的一个特征是，万达、北辰、长房等高端品牌项目的人流量及受关注程度明显高于其他楼盘。业内人士预测，以后的市场，品牌效应将会越来越强，对开发商资金实力、资源整合能力、开发实力的要求也会越来越高，如监控预售款、提高贷款门槛及最近对首付款的监控等一系列调控措施，都将加速房地产行业的新一轮洗牌，市场资源或将越来越集中于高端品牌项目，成为市场主流。

2010年，国内楼市在两难与尴尬中负重前行，置身二线城市，长沙楼市稳中求胜。一月，成交逼近150万平米，开局良好；二月，新春佳节，楼市整体平稳上升；三月，“小阳春”再现，房价涨速加快；四月，新政出台，重拳出击，形势逆转，观望日浓，长沙楼市同受冲击；五月，投机隐退，刚性支撑，“量价齐跌”初现端倪；六月，新政效应显现，买卖双方静观其变，市场低迷；七月，卖方松动，谨慎入市，销售量升，市场凸显回温迹象；八月，市场供过于求，买方观望依旧，成交量跌，价格回升；九月，开发商放量推盘，销售回升，长沙现回乡置业高潮；十月，长沙新增批准预售、网签销售大幅回升，“金九银十”完美收官；十一月，通胀加剧，星城购房热度不减；十二月，长沙楼市将会如何收官？

   2010年长沙楼市一片火热，无数品质楼盘脱颖而出，究竟谁优谁劣，不需王婆卖瓜，一切源于民心。由长沙市房产信息中心、长沙市房产研究中心联手潇湘晨报社、0731房产网(www.0731fdc.com)、《长沙楼市》、经视都市频道等主流媒体共同打造的《2010长沙楼市年报》暨2010年度长沙楼市排行榜评选活动以正式启动，1月中旬，将公布“2010年度长沙楼市排行榜”。

   2010年长沙楼市排行榜将严明整个评选细节，通过权威数据分解及民意调查，尽可能还原市场真相，树立长沙楼市权威榜样，记录2010长沙楼市征程。

博建地产顾问机构 陈至善 转自www.0731fdc.com