回顾2010年的房地产市场，政策调控无疑是对市场产生最大影响力的因素。上半年，由“国十一条”引发第一轮调控；下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。究竟这些政策对市场的发展产生了怎样的影响？

　　关键词·首套房贷

　　首套房贷款首付最低30%

　　利率调至八五折

　　今年9月份，国家多个部委再次对楼市调控发力，各商业银行不约而同提高首套房首付比例，之前90平方米以下首套房首付20%、利率7折优惠全面取消，各商业银行将首套房统一调至30%，利率8.5折。首付比例和优惠利率的集体上调，在很大程度上加重了首次购房人群的置业负担，抑制了其购房需求。

　　与商业贷款形成对比的是，公积金在首套房贷款比例上却实行差别化对待。根据《住房公积金管理条例》规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%。套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　　关键词·二套房贷

　　商业贷款二套房“认房又认贷”

　　二套房“认房由认贷”，对于首次申请贷款购买住房的借款人，如果名下现有全款购买的住房，在未出售的情况下，包含借款人和借款人配合、未成年子女，再贷款购房仍会被认定为第二套住房；对于借款人之前已经利用贷款购买过一套住房的，再贷款时仍被认作二套房，执行首付50%，利率上浮1.1倍政策。

　　二套房“认房又认贷”，严格打击了投资性购房需求，在一定程度上缓解了投资型购房比例。但不可否认的是，在二套房“认房由认贷”执行过程中，也无伤了部分改善型需求的购房者，根据二套房认定标准，真正改善型置业者，购房成本大大提高。

　　关键词·三套房贷

　　三套房商业贷款公积金贷款全面叫停

　　在三套房贷款上，商业贷款和公积金没有像首套、二套房贷款那样“各行其是”，而是在贷款步调上达成一致，对第三套房严禁发放贷款。9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。措施主要有：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　三套房的停贷直指投资投机型人群，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房，在很大程度上抑制了房价快速上涨的态势。

　　关键词·加息

　　时隔三年央行再加息

　　2010年房贷市场另一值得注意的变化就是央行时隔三年的再加息。10月20日央行加息之剑再次出鞘，其中五年期以上商业贷款基准利率由5.94%上调至6.14%，公积金贷款由3.87%，上升至4.05%。虽然首次加息调整的幅度并不是很大，但是对于借款人来说，更多担心的是央行是否开启了加息通道，如同2007年一般，央行祭出加息“利剑”使得2010年宏观调控政策变得更加风云莫测。

　　临近年末，央行于12月10日晚宣布，自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 .5个百分点。这是央行年内第六次、最近30天内第三次上调存款准备金率。

博建地产顾问机构 转自www.0731fdc.com