房地产税不是土地出让金

发布时间:2011-01-15     作者:博建市场部

     据报道,财政部已原则同意重庆开征商品房房产税,而重庆已确定将开征高档商品房房产税。不过,在国内看来,收了土地出让金为何又要征收房地产税,其实这是对房地产税认识上的误区。


     首先,不少人把房地产税与土地出让金混为一谈。说商品住房已经交了土地出让金,再征房地产税是重复征税。但实际上两者并非是一回事。土地出让金不是土地税,它只是购买土地要素支付的费用。在土地私有的情况下,土地出让金就是土地交易价格,而在土地公有的中国,土地交易的价格则用土地出让金的这个概念来表示。试想,在那些土地私有的国家,建筑商要建造住房获得土地要素,就得通过市场的方式购买获得。而房地产税或物业税是一种选择性的财产税,它是任何现代国家三大税收之一(消费税和所得税)。


     首先,财产税的征收可纠正现行所得税的某些缺点。因为对于各种所得来说,不管是已经实现还是尚没有实现的,都应该计入征收所得税的税基。如果不征收财产税,这些个人得利也就可能成为逃税漏洞,这使得政府一部分税收流失,而对其他人也是不公平的。还有,住房等耐用消费品,其价值是逐年提供的,并没有计入征税的税基。这就使得持有耐用消费品的居民(持有住房)与没有持有耐用消费品的居民(租房)课税存在很大不公平。通过征收财产税则可一定程度上纠正这种不公平。再就是,财产税的征收不仅可用于衡量一个人的经济能力,也能够起到促进社会财富公平分配的作用。更为重要的是,居民持有的财产之所以有价值,不仅在于政府对财产的产权保护,还在于政府对城市基础设施等方面的巨大投入。因此,为了国人的财产安全,政府就得通过征收一定的税收来实施国家职能。


     为何国内居民一谈到征收房地产税或财产税就会如此困惑?关键问题是,在计划经济体制下,财产都是公有的,居民没有个人财产概念。随着中国经济向市场转轨,个人财产开始得到保护。但个人在持有财产后,我们还没有相应的法律向居民征收财产税。因此,国内居民听到征收房地产税就不可理解也不愿意纳税。不过,这种困惑是可理解的,只要政府出台相应的法律与制度,保证财产征收公平公正,那么交纳财产税就会成为居民的自觉。


     其次,在征收房地产税的讨论中,还有一个概念十分模糊。国内不少人认为,为何还要交房地产税,我们现在土地出让使用期仅是70年,购买住房只有70年的使用权,而没有住房的土地所有权,因此,在这种情况下,再征收房地产税是不合理的。其实,这有几个方面的问题。对于任何一种物品或财产来说,其产权都是各种权能综合体,这些权能可分离,也可集合在一起。如果说一种财产基本权能够发挥得淋漓尽致时,而且其收益为其所有,那么说他不拥有这种财产是说不过去的。比如,假定当前住房土地产权是70年的使用权,70年之后要改变这种所有关系。但在70年没有期满时,拥有住房使用权的财产持有人则不仅拥有土地使用权,而且拥有住房的自由转让权等基本权能。当一种财产所有权益都由土地使用权持有人获得时,那么这种财产所有权实际上已转移给财产使用权持有人了。因此,以没有财产所有权而不纳税的理由根本上是不成立的。


     70年使用权概念是计划经济向市场转轨时使用的一个权宜概念。当全国绝大多数土地70年使用权到期时,这个概念就会修改。这个权宜性概念就可能转化为永久性概念。中国居民住房的产权权能就不需要再分离而是整合了。到这个时候,土地使用的永久性样对所有的人都是一样的。如果在这两个方面认识清楚了,对房地产税的认识误区也就解开了。


    □特约评论员易宪容中国社科院金融研究所研究员