【缘起】日前，上海某报发表了《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》一文，文章称：“记者在2011年上海土地交易市场首拍中发现，在土地‘预申请须知’中，出现了出让期满后‘出让人收回并补偿相应残余价值’甚至‘出让人无偿收回’的规定，而且收回的范畴包括‘土地上的建筑物构筑物及其附属设施’。”那么是否如此呢？记者调查研究发现，实际上并非如此。

    【释疑】所谓的“相关规定”是全国规定而不是上海地方法规，“无偿收回”的土地要满足几个条件，住宅用地不用申请“自动”续期，但“自动续期”后要不要再交钱，是否受“公共利益”制约未明确。

2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为“期限届满”，其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。也就是说，根据国家规定，从2008年开始，所有地方的国有建设用地使用权出让合同中，都必须有这三个条款。该三个条款通俗解释为：1.非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请，住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。如果续期申请无伤“社会公共利益需要”，则政府必须批准续期，但批准后要再交一次土地出让金。2.如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请，则到期后政府无偿收回。3.如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的，政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。

     由此可见，“无偿收回”的情况必须同时满足以下两个条件：一、非住宅用地，二、用地期限届满前一年未提出续期申请，或者申请未获批准且事先约定不补偿。

     【点评】解释清楚了所谓“无偿收回”的问题，随之而来的还有其他未解的难题。住宅用地是可以自动续期，但是还要不要收土地出让金，则仍是老生常谈，无解。其次，事关“公共利益”而收回的土地，自动续期的房子会否也受到这个问题的制约。这些没有解释清楚的疑问，也正是老百姓和购房人最关心的地方。