“不排除上调的可能”

     强行上调或存法律障碍

     差别化住房信贷政策或有升级版，针对的或为第二套房以上（含二套房）的存量房贷。昨日有媒体报道称，决策部门近期召集国有商业银行人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套及以上存量房贷利率可能性，可能率先在北京、上海试点，若成行，利率或上调至基准利率1.1-1.2倍。

     对此，长沙多家银行人士表示，尚未接到上调存量房贷贷款利率的通知。

   《21世纪经济报道》援引接近国有大行个人金融部人士的话作出上述表示，并同时称，政策仍在酝酿之中，能否最终成行还很难说。该报道称，此举的主要意图在于存量房贷去杠杆化，“过去两年，北京、上海等部分城市房价上涨过快，是房价泡沫化的典型，银行业因此积聚了大量信贷风险，房贷需要去杠杆化。”值得注意的是，加息后5年期的存款利率已经达到5%，而打7折后的房贷利率仅为4.62%，也就是说5年期存款利率与7折房贷利率形成“倒挂”，年利率相差0.38个百分点之多。

    “首套房贷都开始执行基准利率了，二套房贷也有利率上调的可能，但目前没有收到上调存量二套房贷利率的通知。”某国有银行湖南省分行办公室人士向记者表示。2008年底房地产信贷刺激政策出炉之后，商业银行将存量房贷利率优惠由8.5折统一调至7折。

     以前发放的大量二套房贷，当时给予的优惠利率是7折。如果由7折利率上调至现行的1.1倍利率，将带给此类房贷客户较重的打击。按现行基准利率计算，5年以上贷款的7折优惠利率和1.1倍优惠利率分别为4.62%和7.26%。若是20年期100万元等额本息还款，每月还款额分别为6391.45元、7909.82元，两者相差1518.37元。按累计支付利息计算，将由53.39万元增加至89.84万元，两者相差36.45万元。换言之，若上调存量二套房贷利率，相当于这类贷款者的利息支出增加68.27%。

    “若更改折扣，涉及到更改房贷合同的问题。”有银行人士分析，上调存量二套房贷利率，不同于前几年下调优惠利率，在操作上具有相当的难度。其中，最大的争议是法律障碍。

     目前银行大多标准制式的贷款合同，会将房贷利率折扣表述明确，如“在合同存续期内，按照基准利率的85%或70%执行本合同”。也就是说，基准利率可以调整，但折扣是合同约定的。而调整利率需要与客户补签协议，涉及到更改房贷合同，若银行强行上调，在法律上存在问题。