“限字令”患上“选择性失明” 谨防二三线城市调控被“架空”

　　从“限贷”到“限购”，再到眼下的“限价”，这一连串“限字令”构成了楼市调控政策的一道风景。然而，近期在部分城市，特别是二、三线城市，房价呈现迅速向一线城市看齐的涨势。

　　限不限购都“齐涨”

　　截至今年４月上旬，福州市实施“限购”已满６个月，但部分新上市楼盘涨势仍快。在该市城乡接合部的浦上大道一带，一些新推楼盘均价在过去半年里就上涨了１５００元左右，以这一带的新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，其均价从去年底每平方米１．２万多元涨至现在的１．３５万元。

　　福建省宁德市是位于福建省福州和浙江省温州之间的地级市，也是经济发展相对落后的三线城市。记者调研发现，温州、福州执行“限购”政策，一部分购房需求“被挤出”后便向宁德集结。在该市新开发的东侨片区，多数楼盘均价为每平方米８０００元，有的甚至高达１万元。“在过去半年，宁德城区的房价总体上涨了３０％左右。”一家售楼部的经理告诉记者，“从宁德坐动车到福州和温州都在１个小时之内。在福州还未实施‘限购’前，宁德人喜欢去福州买房，如今，在福州买不了房的宁德人很多只能回来买了。在温州实施‘限购’前，温州人就常来宁德炒房，‘限购’后，宁德的温州‘炒房团’队伍迅速扩大。”

　　业内人士分析，去年下半年以来，“限购”政策在部分一、二线城市开始实施，目前，一线城市房价似乎有所“松动”，但多数二线城市房价涨劲仍足。一方面，目前房价已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果；另一方面，市场上流动资金仍较为充裕，投资者实力比较强，提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限。

　　“眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。”福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，在已经执行限购的城市中，大部分城市仍允许居民再新购一套住房，而且三口之家的小孩若已经满１８周岁，则该家庭成年小孩也可拥有两套住房，这样一个家庭实际上可拥有４套住房，显然政策紧中有松，限购效果有限。

　　房价调控目标：是否“选择性失明”

　　新近，一批城市公布了本年度的房价控制目标。多位受访专家指出：“各地制定目标只有上限，没有下限，这极可能加剧市场上关于房价持续上涨的预期。”

　　记者在关注一些城市出台的房价“控制目标”中发现，今年１月底国务院出台的“新国八条”中就提出，各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，确定新建住房价格控制目标。但在已出台“控制目标”的地方鲜有以“居民住房支付能力”为参照。

　　各地制定价格控制目标时所采用的基数差异也较大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制目标以“新建住房”价格为基准，而兰州市、银川市等地则以“新建商品住房”价格为基准。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出：“以新建住房价格为基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。”王阿忠还指出，要警惕一些地方采取以“限制中心城区”新盘上市或冻结新盘价格等手段暂避风头，“就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。”

　　对于这些问题，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，按照国家制定政策的初衷，新建住房价格控制目标的衡量体系是多元的，一些地方政府对政策的理解显然有偏差，也不排除“选择性失明”的可能。

　　如何避免二三线城市房价调控被“架空”

　　记者观察到，近年来，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升温。福建是一个典型的以二、三线城市居多的省份，近年来，随着大量一线房地产企业的纷纷进场，该省房地产在２０１０年完成投资１８１８亿元，名列全国前茅。

　　目前，二、三线城市房价高涨难抑，并呈现向一线城市房价迅速看齐“一线化”势头。王阿忠指出，这种“一线化”现象暴露出部分二、三线城市房地产存在过度投资的隐患。以福州市为例，近年来由于房地产市场投资持续升温，地价飙升，进而又拉动房价迅猛上涨，房地产过度投资比较明显。

　　在王阿忠看来，房地产市场的问题归根结底是土地问题，只要地价不降，房价上涨的势头就很难得到抑制。地价飙升，地方政府仍会有卖地的冲动，开发商也就会铤而走险以强拆等非法手段得到开发地块，这样做还可能激化社会矛盾。

　　“新国八条”提出，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的，有关部门要视情况，根据有关规定对相关责任人进行问责。今年两会的政府工作报告也提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府总负责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

　　“问责不能浮于表面。在接下来的新一轮房价调控中，各地各级部门应制定详细的问责机制。”某研究院副院长陈晟认为，只有将问责制落实，才能避免调控措施再次被“架空”。